농지 취득과 농지원부, 귀농·귀촌 전에 꼭 알아둘 현실 체크포인트

1. 왜 농지부터 제대로 이해해야 할까?

귀농·귀촌을 준비하다 보면 집, 텃밭, 소득 등 고민할 것이 많지만, 그중에서도 가장 중요한 축이 바로 ‘농지’입니다. 농지는 단순한 토지가 아니라 농지법의 적용을 받는 특별한 땅이기 때문에, 취득·보유·이용 방식에 따라 세금·행정·지원사업이 모두 달라집니다.

또한 예전과 달리 농지 취득과 이용에 대한 관리·감독이 강화된 상태라, 예전에 돌아다니던 정보만 믿고 움직였다가는 처분명령·이행강제금 등 예상치 못한 부담을 떠안을 수 있습니다. 이 글에서는 농지 취득과 농지원부를 현실적인 관점에서 정리해 보겠습니다.

2. 농지 취득, 지금은 이렇게 봐야 합니다

2-1. 농지취득자격증명과 영농계획서

전·답·과수원 등 농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)을 받아야 합니다. 이때 함께 제출하는 것이 영농계획서입니다. 단순히 서류를 맞추는 수준이 아니라 “실제로 농사를 지을 의사와 능력이 있는지”를 보는 단계라고 이해하시면 됩니다.

• 누가, 어느 지역에서, 어떤 작목을, 어떻게 재배할 것인지 계획을 작성
• 귀농·귀촌 초기라면, 본인의 건강·시간·기술 수준에 맞는 현실적인 계획이 중요
• 투기 목적·주택 전용 목적의 농지 매수는 점점 승인 받기 어려운 분위기

농지는 ‘소유’보다 ‘이용’이 더 중요합니다 콩농사를 짓는 홍천밭.

2-2. 농지는 ‘소유’보다 ‘이용’이 더 중요합니다

농지법의 기본 원칙은 “농지는 농사를 짓는 사람이 소유한다(경자유전)”입니다. 따라서 농지를 취득하면 실제로 농업경영에 이용해야 하며, 단순 소유만 하고 방치하는 것은 앞으로 점점 더 불리해지고 있습니다.

대표적으로 다음과 같은 경우 문제가 될 수 있습니다.

• 농사를 전혀 짓지 않고 장기간 방치
• 개인 간 불법 임대(소작) 형태로만 이용
• 실제 경작자는 따로 있는데 서류상으로만 본인이 자경하는 것처럼 신고

2-3. 자경하지 않으면 농지처분명령과 이행강제금

지자체는 정기적으로 농지이용실태조사를 통해 농지 이용 상태를 점검합니다. 조사 결과, 정당한 사유 없이 농사를 짓지 않거나 위법 임대가 확인되면 농지처분의무를 부여하고, 기한 안에 처분하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다.

이행강제금은 지역·시점에 따라 다르지만, 대략 공시지가 또는 감정가를 기준으로 일정 비율(예: 20~25%)을 매년 물게 되므로 “그냥 버티면 되겠지” 하고 넘기기에는 부담이 상당히 큽니다.

3. 자경이 어려운 경우, 농지은행이라는 선택지

현실적으로 귀농·귀촌을 했다가 건강 문제, 가족 사정, 직장 복귀 등으로 인해 직접 농사를 짓기 어려워지는 경우도 많습니다. 그렇다고 무조건 농지를 팔아야만 하는 것은 아닙니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 농지은행(한국농어촌공사)의 농지임대수탁사업입니다.

3-1. 농지임대수탁의 개념

• 농지 소유자가 직접 농사짓기 어려운 농지를 농지은행에 맡기면,
• 농지은행이 전업농·청년농·귀농인 등에게 장기 임대를 주고,
• 소유자는 임대료를 받으면서 자경 의무와 처분 부담을 줄일 수 있는 구조

다만, 최근에는 취득 후 일정 기간(예: 3년 이상) 보유한 농지부터 수탁 대상이 되는 등 조건이 생겼으므로 신청 전 반드시 최신 기준을 확인하시는 것이 좋습니다.

3-2. 임대수탁의 장단점

• 장점: 자경 부담 완화, 처분명령·이행강제금 리스크 완화, 임대료 수입 확보
• 단점: 모든 농지가 수탁 대상은 아니며, 임차인을 찾지 못하면 결국 자경 또는 처분 필요

도시 거주자가 투자 목적으로 농지를 소유하는 시대는 이미 지나가고 있습니다. 이제는 “어떻게 하면 농지답게 잘 이용할 것인가”를 먼저 고민하는 것이 현실적인 방향입니다.

4. 농지원부, 지금은 이렇게 이해하시면 편합니다

농사 준비중이 밭

4-1. 농지원부의 성격 변화

예전에는 1,000㎡ 이상 농지를 경작하는 농업인 단위로 농지원부가 작성되었지만, 최근에는 농지법 개정으로 필지 단위의 농지관리에 더 가까운 제도로 바뀌었습니다.

즉, 농지원부는 지금 “특정 농가의 서류”라기보다, “지자체가 농지를 관리하기 위한 기본 데이터베이스”에 가깝습니다.

4-2. 농지원부와 농업경영체의 차이

• 농지원부: 지자체가 관리, 농지 소유·이용 실태 파악용 행정 자료
• 농업경영체 등록: 국립농산물품질관리원 관리, 직불금·보조금·각종 지원사업의 기본 조건

실제 현장에서는 농업경영체 등록이 각종 지원의 기준이 되는 경우가 많고, 농지원부는 농업인·자경 여부를 확인하는 보조 자료 역할을 하는 경우가 많습니다.

4-3. 농지원부가 유리하게 쓰이는 경우

• 농업인·자경 사실을 공적으로 입증해야 할 때 참고 서류로 활용
• 일부 지자체 지원사업·장학금·감면 신청 시 농지원부 또는 경영체 등록 서류 제출 요구
• 농지 관련 심사(추가 취득, 개발제한구역 내 혜택 등) 시 참고 자료

다만, 농지원부만으로 세금이 자동 감면된다거나, 농취증을 대신할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 농지원부는 어디까지나 “농지와 농업인 현황을 나타내는 행정 기록”이라는 점을 기억해두시면 좋습니다.

5. 처음 농지를 준비하는 분들을 위한 체크리스트

귀농·귀촌 또는 농지 투자를 고민하고 계시다면, 아래 항목들을 한 번씩 점검해 보시면 도움이 됩니다.

• 실제로 농사를 지을 의사와 시간, 체력이 있는가?
• 농지 취득 전, 농지취득자격증명·영농계획서 절차를 정확히 알고 있는가?
• 자경이 어려워질 경우, 농지은행 임대수탁·매도·주말농장 등 대안을 검토했는가?
• 농지를 취득한 뒤에는 농업경영체 등록 및 농지원부 정리를 염두에 두고 있는가?
• 해당 토지가 장기적으로 농지로 유지될 수 있는 입지인지(개발 예정지·도로 예정지 등 여부)

마무리

농지는 단순한 투자 대상이 아니라, 법·제도·행정이 깊게 얽혀 있는 자산입니다. 제도를 정확히 이해하지 못한 상태에서 “언젠가 쓰겠지” 하는 생각으로 보유만 하다 보면, 처분명령·이행강제금·분쟁 등으로 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

귀농·귀촌을 계획하신다면, 먼저 관할 시·군청 농지 담당 부서와 한국농어촌공사(농지은행), 국립농산물품질관리원(농업경영체) 등에 문의해 최신 기준을 확인하시고, 나와 우리 가족의 상황에 맞는 농지 전략을 세워보시는 것을 추천드립니다.

(2025년 11월 기준)