아파트 매도 시 HF 대출 전액상환과 근저당 말소, 잔금일에 꼭 확인할 체크리스트

아파트 매도 시 한국주택금융공사(HF) 대출을 전액상환하고 근저당을 말소하는 과정은 생각보다 헷갈리기 쉽습니다. 잔금일 전후 실제 절차와 중개사·법무사에게 꼭 확인해야 할 질문을 정리했습니다.

아파트 매도와 함께 대출 전액상환, 왜 헷갈릴까?

아파트를 매도하면서 기존 주택담보대출을 전액 상환해야 하는 경우, 단순히 “돈 갚으면 끝”이라고 생각했다가 의외로 많은 부분에서 혼란을 겪게 됩니다.
특히 한국주택금융공사(HF) 보금자리론이나 적격대출처럼 정책금융 상품을 이용한 경우에는 실행은행과 실제 대출기관이 달라 절차가 더 복잡하게 느껴질 수 있습니다.

HF 대출은 은행 대출과 구조가 다르다

HF 대출은 은행이 대출을 실행해 주었더라도 실제 채권자는 한국주택금융공사입니다.
그래서 실행은행이 KB국민은행이라고 해도 은행 앱에서는 전액상환이나 근저당 말소가 되지 않고, HF(My HF, 스마트주택금융 앱)를 통해 상환 절차를 진행해야 하는 경우가 많습니다.

아파트 매도 시 전액상환과 근저당 말소 기본 흐름

아파트 매도 시 HF 대출 전액상환과 근저당 말소는 잔금일에 함께 진행됩니다.

1. 잔금일 기준 전액상환 금액 확인

잔금일 전에 한국주택금융공사(My HF 또는 고객센터)를 통해 전액상환 예정 금액을 확인해야 합니다. 이때 기준일은 반드시 잔금일로 설정합니다.

2. 잔금일, 매수자 잔금으로 대출 전액상환

잔금일에는 매수자가 지급한 잔금 중 일부로 기존 HF 대출을 전액 상환합니다. 이 과정은 보통 법무사가 관리합니다.

3. 근저당 말소와 소유권 이전 동시 처리

대출이 전액 상환되면 근저당 말소가 가능한 상태로 전환되고, 법무사가 소유권 이전 등기와 함께 근저당 말소 등기를 동시에 진행합니다.

HF 앱의 ‘근저당 말소 신청’은 언제 사용하는 기능일까?

HF 앱에는 ‘근저당 말소 신청’이라는 메뉴가 따로 있습니다. 하지만 이 기능은 집을 계속 보유하면서 대출만 전액 상환하는 경우에 사용하는 메뉴입니다.
아파트 매도 거래처럼 법무사가 소유권 이전과 근저당 말소를 함께 처리하는 경우에는 직접 신청하지 않는 것이 일반적입니다.

중개사·법무사에게 꼭 물어봐야 할 질문 정리

중개사에게 확인할 질문

• 잔금일에 법무사가 배정되어 있나요?
• 대출 전액상환과 근저당 말소까지 포함된 절차인가요?
• 잔금은 법무사 관리하에 진행되나요?
• 매수자 대출 여부로 일정이 달라지는 부분은 없나요?

법무사에게 확인할 질문

• HF 대출 전액상환은 잔금일에 바로 처리되나요?
• 근저당 말소는 소유권 이전과 동시에 진행되나요?
• 상환 후 추가로 제가 해야 할 절차가 있나요?
• 등기 완료 후 확인해야 할 사항은 무엇인가요?

잔금일 이후 꼭 확인할 것

• My HF에서 대출 잔액이 0원으로 표시되는지
• 등기부등본상 근저당권이 말소되었는지
• 소유권 이전 등기가 정상 완료되었는지

정리하며

아파트 매도 과정에서 대출 전액상환과 근저당 말소는 개인이 혼자 처리하기보다는 법무사가 중심이 되어 진행하는 영역입니다.
중요한 것은 직접 모든 것을 하려 하기보다 누가 어떤 역할을 맡는지 명확히 이해하고, 필요한 부분만 정확히 확인하는 것입니다.